工抵房是真的吗(红楼知乎:什么是“工抵房”?)

编者按:“工抵房”是房产中介朋友圈的一个“热词”,对于刚需置业者来说,“工抵房”的价格和优惠幅度,与市场价相比十分诱人。既然“工抵房”如此优惠,是不是入手就等于“捡到宝”了呢?这些“工抵房”与平日楼盘促销有何不同?购买“工抵房”存在什么风险、应注意哪些事项?

一、什么是“工抵房”?

“工抵房”全称工程抵押房。“工抵房”,是指房地产开发企业将开发建设的项目分包给建筑施工方后,由于各种原因无法支付工程款,从而将已建成或尚未建成的开发产品“支付”给建筑施工方,用于抵减建筑施工方尚未支付的工程款。

“工抵房”主要分两类:

第一类是开发商未和债权人办理过户登记手续,这类房源仍旧为新房,交易时由买家和开发商签订协【云帆学社】每日持续更新海量各大内部创业教程议。

第二类是开发商已和债权人办理过户登记手续,买房人就是从债权人手里买下房源,这类其实属于二手房交易,需要缴纳相应税费。

二、购买工抵房有哪些风险?

一般而言,相较于开发商直接出售的商品房,“工抵房”价格相对较低,这也是“工抵房”吸引个人购房者的主要原因之一。然而,对于个人购房者而言,在购买“工抵房”时更需要考虑“工抵房”可能存在的法律风险,以免陷入虽实际支付购房款但无法实际过户房屋的困境。

与普通商品房相比相比较而言,工抵房的优惠会更高一些,但是由于数量较少,要购买到手也不容易,有些往往也有一定要求,例如要求全款支付等。购房者打算购买“工抵房”时,都应提前了解以下问题及风险:

1、名为“工抵房”实为【云帆学社】每日持续更新海量各大内部创业教程变相促销

目前市场上的工抵房主要分为两类,一类是“真工抵”,即房地产开发商抵押给债权方的正常房源,一般而言这类工抵房数量会偏少,多数在个位数。另外一部分并非真正的“工抵房”,而是房地产开发商借用“工抵房”的名义来销售滞销或者瑕疵类房源,或为回笼资金进行降价促销,这种“假工抵”数量可能稍多,且通过借用“工抵房”形式进行的价格调整往往比较能平衡老业主的情绪。

2、存在备案不能风险或合同被解除风险

无论是否是“工抵房”,如果房屋销售的价格远低于房屋备案价格,均是违法的,可能面临无法备案的风险。更进一步,即使备案了,如果被相关部门以违法销售为由处罚,同时也可能面临被解除购买合同的风险。

3、存在延期交房或烂尾【云帆学社】每日持续更新海量各大内部创业教程风险

如果是真的“工抵房”,说明房地产开发商在资金链上可能存在问题,如果购房款未打到该房地产开发商的监管账户上,相应资金不能用于这个项目的开发建设,可能面临延期交房,甚至烂尾的风险。在实践中,曾出现过“工抵房”延期交房的情况,购房者欲解除合同时,开发商会称自己并没有收到购房款,或对购房款差价部分不予认可。

4、存在无法过户的风险

商品房都是经过相关部分核验后才会批准上市销售,所以风险相对较小,而“工抵房”的情况比一般商品房的情况要复杂的多,如果房地产开发商资金出现问题,那么可能面临无法过户的情况发生,购房者在购买时要注意相应的解押条件。

5、存在新房变成二手房的风险

一般情况下,“工抵房”的债权方并不会【云帆学社】每日持续更新海量各大内部创业教程跟房地产开发商签署购房合同并备案,但是如果债权方已经与房地产开发商签署购房合同并备案,那么该房屋再次交易时就属于二手房买卖,这种情况下消费者需要注意计算二手房买卖相关的高额税费。

6、存在陷入房屋被抵押或查封等产权纠纷的风险

有些“工抵房”还可能存在被抵押或被查封的问题,购房者在购买后会面临更多的产权纠纷。

三、购买工抵房需要注意哪些问题?

首先,明确购房合同签约主体。对于第一类“工抵房”,产权仍旧属于开发商,这类需要和开发商签订购房合同,而与债权人签订的所谓购房合同则是无效合同。对于第二类“工抵房”,产权归属于债权人,应该与债权人签订购房合同。不过需要注意的是,这时买房相当于购买二手房,需要缴纳额外【云帆学社】每日持续更新海量各大内部创业教程税费。

其次,需要确认“工抵房”能够办理产权登记,无抵押、无查封,方可购买。购房者可以选择去不动产登记中心打印“工抵房”的《查询证明》,也可以登陆“长沙市自然资源和规划局”的网站,输入“工抵房”所在的楼盘项目名称,便可查询该房屋是否系可售状态、是否可以办理产权证、是否存在查封抵押等信息。

总而言之,“工抵房”销售行为一直存在,便宜的房子固然好,但也有诸多风险,并不是所有的“工抵房”都可以随便入手,购买时也要注意风险避免“踩坑”。(本文内容综合来源于文丰律师微信公众号、房产知识库等)

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